乐群路附近，有多家开在居民楼里的午托班。

一家网络公司将地址选在了普陀路一家居民楼内。

       昨天，观音阁工商所来到叠彩路一栋居民楼检查，发现此前开在这里的一家丧事用品店已经搬走——— 前段时间，该店经营者为了办营业执照，逐一找该栋楼的业主征得同意，然而绝大多数业主都不同意在这里开丧事用品店。因为在规定期限内无法办理营业执照，工商部门最终责令其停止经营。

    自今年8月1日起，广西出台企业住所和经营场所新政，旨在放宽企业经营场所登记地址限制，为创业者提供便利。但对于住宅改商用，新政依然严格把关，需要全栋业主同意方可“住改商”——— 这与以往涉及“住改商”的相关规定几乎一致。

    而实际情况是，经营者要获取全栋业主同意的证明并不轻松。有些经营者，甚至为此弄虚作假。

    ●健身会所“住改商”证明涉假

    6月起，七星区工商局屏风工商所陆续接到辖区某小区居民的投诉。居民们反映称，今年3月起，一家名为“青燃瑜伽”的健身会所在小区一户住房内开展经营活动，经营跆拳道、拉丁舞、瑜伽等项目。住宅楼内的经商活动，让居民觉得生活受到影响，并担心自家财产安全。

    居民们希望，工商部门能尽快查处这家当时还没有营业执照的健身会所。

    “接到投诉后，我们实地调查发现，当时这家健身会所确实没有营业执照。”屏风工商所所长朱葳超称，核实情况后，执法人员要求该会所停止经营活动。

    居民们称，工商执法人员走后，这家健身会所停业了一段时间。10多天后，会所重新开业经营。居民们惊讶地发现，健身会所竟然办理了营业执照。

    根据我国《物权法》规定，“将住宅变为经营性用房，应当经有关利害关系的业主同意”。

    “我们明明反对这家健身会所在楼里经营，它的执照是怎么办下来的？”该小区一位住户老杨（化名）说。事感蹊跷，居民们再次向工商部门反映。

    这次，屏风工商所执法人员将调查重点放在健身会所所办理的营业执照上。

    调阅这家健身会所办理的登记材料后，执法人员发现了其中的瑕疵：在这家企业提供的《住所（经营场所）登记表》（即“住改商”场地证明）上，确实盖有社区居委会的公章，却没有任何一位居民的签字。

    “令我们更疑惑的是，该住宅小区属于社山桥社区，但公章盖的却是六合社区。”朱葳超说，7月22日，七星区工商局给六合社区发了协助调查函，请求对方协助调查。

    7月29日，六合社区居委会将调查结果反馈给七星区工商局。

    这份由六合社区居委会出具的《调查结果》显示，经社区调查核实，上述公司提供的“住所（经营场所）登记表”内容不属实。“一是该公司经营地址不属于我社区管辖范围。二是表上所盖公章与我社区的公章不一致。我社区从未接待该公司人员。”

    这意味着，被投诉的这家健身会所，在其办理登记注册时所提供的“住改商”证明材料，涉嫌造假。

    目前，七星区工商局对这起涉嫌造假案，正在做进一步调查。

    ●更细更严的“住改商”管理办法

    资料显示，国家早在2006年就对“住改商”放开了“枷锁”，允许使用住宅从事经营活动。但根据《物权法》的相关规定，在住宅楼里从事经营活动，必须经过相关利害关系人的同意。

    记者采访的两名基层工商所负责人均表示，企业或个体工商户在登记注册时，如果登记地址是住宅性质，必须要有“住改商”的证明材料。通常的程序是，企业主或个体工商户到工商部门领取《住所（经营场所）登记表》。然后征求居民的同意意见，或是社区居委会、物业公司、业主委员会等第三方单位的同意证明并盖章，再返回到工商部门审查。

    “之前我们对这份证明的审查，应该说是比较灵活的。”朱葳超说，只要经营者提供的证明材料上有居民的签字同意，加第三方单位的盖章，基本上就能通过审查。而事实上，“住改商”证明材料上，对于居民签字同意的情况，相关法规并没有明确由哪个部门具体一一核查，对冒名签字的现象也难以察觉。因此，工商部门核查时，更看重是否有第三方单位的盖章证明。

    今年8月1日起，《广西壮族自治区企业住所和经营场所登记管理办法》（以下简称《办法》）正式实施。《办法》的出台旨在放宽企业经营场所登记地址限制，为创业者提供便利，例如允许“一照多址”、“一址多照”，突破一个地址只能登记一家市场主体的限制。但对于“住改商”，《办法》也有明确规定：申请将住宅登记为企业住所或经营场所的，需要有利害关系的业主同意——— 这与以往的规定几乎一致。

    对于《办法》，自治区工商局相关负责人接受媒体采访时曾表示，“有利害关系的业主”原则上界定为本栋建筑物内的其他业主，同意的标准是“一票否决”，而不是以多数同意为认定标准。

    根据《办法》的规定，“住改商”征求意见可以逐户书面征求，也可以在小区张贴公告公开征求。公开征求意见无人反对的视为同意，由业主委员会或房屋所在单位后勤部门、小区物业服务企业、住宅所在的居民委员会出具同意证明。

    据记者走访了解，在《办法》实施前，市区内各社区对出具“住改商”证明的要求各不相同。如叠彩区的清风社区居委会规定，“住改商”证明，业主必须征得整栋楼至少50%以上居民的同意，居委会才会帮办理盖章；而象山区的新竹社区则以公示的形式征求居民意见，在一定时间内没有异议则视为同意，反之则不同意。

    《办法》的实施，显然让经营者获得居民同意证明的难度又加大了些。

    ●办“住改商”证明难在哪

    无论是年初全国实施新的注册资本登记制度，还是具体到广西出台的《办法》。制度的设计初衷，是为了推进工商注册制度便利化，激发民间的创业热情。不少创业者将经营场所选在住宅，无非是基于经营成本、以及经济效益的考量。

    但一纸“住改商”证明，所消耗的成本往往超出创业者的想象。

    按照工商部门的办证流程，没有前置审批的话，一张营业执照会在10天内核发。如果有前置审批，办证的时间就无法说准。以经营餐饮为例，办一张餐饮业的营业执照前置条件是餐饮服务许可证和消防意见书。“一切顺利的话，最快也要一个月才能拿到营业执照。”朱葳超说。

    市民黄克（化名）在环城北二路附近某小区，盘下了一家餐馆。所需的前置手续都已办理好，却被卡在了“住改商”证明上。

    今年7月底，黄克将办证所需的“住改商”证明、餐饮服务许可证等材料递交到屏风工商所。在其提供的“住改商”证明上，签有几位邻近居民的姓名，并摁有手印。然而，屏风工商所此前曾接到其他居民对该餐馆的投诉，他们不同意餐馆开业。

    鉴于此，工商组织居民与黄克进行调解，但无果。

    无奈，黄克以公告的形式征求居民意见。8月6日，他在公告上声明，饭店以经营无噪音、无油烟的环保型自助火锅为主，不会影响周边的生活居住。并提醒居民，如果有异议，请在8月6日到10日到饭店协商，逾期无人联系，视为无异议。

    “居民不来协商，一个劲到工商投诉不让开业。”黄克说，这让他很无奈。

    8月13日，七星区工商局做出《登记驳回通知书》，对黄克申请营业执照不予核发。理由是，经营场所住改商，未取得所有相关权利人的一致同意。

    “饭店从筹备到现在，已经3个多月，就被这一纸证明卡住了。”黄克说，前期投入的大量资金，还有时间成本，都有可能随着这张《登记驳回通知书》而付诸东流。

    一纸“住改商”证明，其实质是征求居民的同意。而事实上，居民出于安全和生活质量的考虑，很少能乐意接受“住改商”的现实。居民们反对“住改商”的理由也容易理解：担心影响到生活，更重要的是没有安全感。“每天都有陌生人进进出出，总觉得不放心。”上文提及的老杨说。

    现实的矛盾，注定让“住改商”证明的获取过程困难重重，创业者要花费大量的时间、资金成本。一些创业者可能选择放弃，另一些则在登记注册时选择了“代办”的方式。临桂某装修公司的老板陈成（化名），去年登记注册公司时，软磨硬泡半个月，可整栋楼30多户居民只有2户签字同意，物业公司根本不帮盖章。“最后找了一家代办公司办理，不到一个星期就把执照办下来了。”陈成告诉记者，至于代办公司如何办理的，他也不清楚。

    一位曾帮人代办营业执照的知情人透露，她所经手的“住改商”证明，多数都是用假公章盖的证明。

    ●部门表示将加大信用监管力度

    “无论是从《物权法》，还是广西最近出台的新规，‘住改商’经营业主都必须且有义务提供同意证明。”市工商局企个科刘科长说，国家放开“住改商”的限制，其目的在于释放更多的场地资源，为创业者提供便利。

    今年3月，新的注册资本登记制度全面实施。而随着广西出台的《办法》正式实施，工商登记注册在资金、场地等方面都已放开限制，创业门槛大大降低，而利用住宅从事经营活动的创业者随之增加。

    记者从七星区工商部门了解到，今年8月1日到15日，一共有30多家企业或个体工商户，选择住宅作为企业住所或经营场所。“广西新政实施以来，能明显感觉到‘住改商’的登记数量在增加。”朱葳超说。

    “政策的方向很明晰，就是放宽创业者的登记限制。在准入门槛上，我们选择相信经营业主不会弄虚作假，但这涉及到业主的诚信问题。”刘科长说，关于“住改商”，一直以来都是争议较多的话题，广西出台的新政虽明确放开场地限制，但关于“住改商”依然很谨慎。

    “宽进”必将“严管”。刘科长说，加大监管力度是工商部门今后的工作重点，而信用监管则是重中之重。具体来说就是“一处违法、处处受限”。企业在某地工商部门登记注册后，其各项信息将进入全国统一的工商系统。不仅是登记注册，有商业欺诈、不正当竞争和违反商标、广告、直销等法律法规行为而受到处罚的，在其他地方也会受到限制或不同程度的重点监管。

    具体到“住改商”证明而言，如果企业在登记注册时，涉嫌造假，工商部门可先依《公司法》相关规定进行查处，并将其违法记录录入全国企业信用信息公示系统。

    “这一系统启用后，还设有举报端口。”刘科长说，居民如果发现企业在“住改商”证明获取过程中，存在造假行为也可以进行投诉。

    对于“住改商”的经营业主来说，要想造假势必会承受更大的违法成本。居民一举报，企业前期投入成本可能打水漂不说，还将在今后的创业中处处受限。

    目前，全国企业信用信息公示系统正在加快建设，即将全面推广使用。

    “住改商”的僵局并非无解

    陆汝安

    新政出台，一方面放宽了企业经营场所登记地址限制，另一方面对“住改商”设置了“一票否决”这样的门槛，让申请“住改商”的条件更严格。这就决定了“住改商”不会风平浪静，而且在今后的具体实践中，可以预见还会争议不断。

    “住改商”的日益增多，源于民间的创富热情。在市场经济的今天，尤其是在国家大力扶持民营经济的背景下，越来越多的人加入创业大潮。而商业门面的兴起和形成自有其规律，往往不以主观意志为转移，即使再详细的城市规划，也难免挂一漏万。这就使得原先规划的商业门面，往往满足不了市场的需求，“住改商”因此应运而生。这，也是法律给“住改商”开禁的最大原因。

    但“住改商”可能给住宅居民带来的负面影响，比如治安、卫生、停车、噪音等等，也不可否认。从维护自身利益的角度出发，居民当然不会轻易同意“住改商”。而在“一票否决”的门槛限制下，“住改商”的难度可想而知。为了达到目的，有人剑走偏锋，采取造假或者代办等违规手段。这些做法，也更加激化了居民和经营者之间的矛盾。

    然而，“住改商”的僵局并非无解。专家认为，如果能将“住改商”规定进一步细化，或可化解部分矛盾。比如，在审批上应针对不同的商家设置不同的门槛——— 设在小区内占用楼梯和一楼朝向街道开门的不一样，客流量大和客流量小的不一样，对小区居民有益和对小区居民无益的不一样，扰民大和扰民小的不一样，等等；又比如，鉴于“住改商”对于居民造成的影响，应让商家承担更多的物业费，通过利益的重新分配，来协调居民和经营者之间的矛盾。

    总而言之，面对日益增多的“住改商”，一刀切的管理办法恐已不合时宜。细化管理办法，具体情况具体处理，或才能兼顾经营者和居民的利益诉求，也才能避免更多违规行为和矛盾。

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