近日，自治区住建厅和自治区工商局联合下发通知，要求各市住房城乡建设委（局）、房产管理局、工商行政管理局积极提倡和引导商品房交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本，做好合同示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣传贯彻工作。

新版本变动较大，更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，也更加注重买受人权益的保障。

预售现售一分为二，防范不可预测风险

新版合同示范文本将商品房买卖明确分为预售和限售两个版本，分别为《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商也经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷，因此新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个文本。

旧版《商品房买卖合同示范文本》并未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。《商品房买卖合同示范文本(现售)》对商品房现售进行了说明，反映随着行业的成熟与进步，现房销售已成为房地产业发展的方向。

完善交付条件和手续，注重买受人权益保障

新版《商品房买卖合同示范文本》完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节。明确提出，商品房交付时应符合取得建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等条件，同时明确了商品房交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准，包括水、电需达到使用条件，供暖设备等应达到约定条件等。

在交房流程中，则要求开发商在交房前十日通知买受人，并且交房过程中买受人有权先查验房屋再办理交房手续。同时明确了出卖人的保修范围、保修责任和不应低于法律、法规等规定的最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

提示易忽视问题，引导双方自行自行约定

针对目前市场上存在的 “一房多卖”、“司法查封”以及买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等现象，新版合同要求双方作出承诺，明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。并增加买受人信息保护条款，规定非经买受人书面同意，开发企业不得披露买受人信息或者将买受人信息挪作他用。该约定能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护买受人的合法权益。

针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。

细化违约责任，扩大买受人拒收事由

新版合同示范文本明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。同时，若房屋查验过程中发现房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人可要求出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起某日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

随着住房销售量的逐年增长，由购房合同引发的纠纷和诉讼越来越多。我区现在使用的《商品房买卖合同》部分条款已经不适用于目前房地产市场发展。7月10日，记者从自治区住房和城乡建设厅获悉，近日该厅和自治区工商局联合下发通知，要求各市住房城乡建设委（局）、房产管理局、工商行政管理局，引导商品房交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本。据介绍，与旧版本相比，新版本变动较大，更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，也更加注重买受人权益的保障。

1 合同分预售现售 防范不可预测风险

【亮点】新版的合同示范文本，将商品房买卖明确分为预售和现售两个版本，分别为《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。

【解读】旧版《商品房买卖合同示范文本》未对预售和现售作区分，合同条款设计不明确，不能有效诠释两者之间的差异。由于商品房预售存在许多不可预测的因素，以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时不一致而产生纠纷，因此新版合同一分为二，形成预售合同和现售合同两个文本。《商品房买卖合同示范文本（现售）》对商品房现售进行了说明，反映随着行业的成熟与进步，现房销售已成为房地产业发展的方向。

2 开发商交付不合格房屋 购房人有权拒收

【亮点】新版合同示范文本中进一步细化，“商品房交付时间和交付手续”条款的相关标准，进一步细化和丰富了交接的内容和方式，增加了交接前验收房屋程序的具体约定。如果商品房存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，开发商应负责修复，并承担费用，修复后再交付。

【解读】通常购房者在验收新房时，会发现有的质量问题能用肉眼看到，如屋面、墙面、地面渗漏或开裂、管道堵塞等，依据新版合同，出现这些问题时可以拒收新房，直到开发商修缮合格后才能交房。

而有些质量问题是在建筑本身内的，如保温层不防火、不保温，甚至是水泥标号不达标这些影响到居住的严重质量问题，却又一时不容易被发现的，新版合同也有新规定，由开发企业按照有关工程质量和标准在约定时间内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。这进一步明确了开发商的责任，将有助于业主维权。

新版本完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节。在交房流程中，要求开发商在交房前10日通知买受人，并且交房过程中买受人有权先查验房屋再办理交房手续；明确了出卖人的保修范围、保修责任和不应低于法律、法规等规定的最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

3 开发商严重违约 需支付惩罚性赔偿金

【亮点】新版合同明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式，并引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

【解读】目前市场上在售的商品房多为期房，从合同备案完毕到最终交房办完产权转移手续，一般需要1-2年时间。其间，一些开发商资金链紧张，就会出现为谋求更多资金而“一房多卖”的情况。新规定要求开发商在合同中明确注明，土地是否抵押、在建房屋是否抵押等信息，业主在签订合同时就能对潜在风险做提前预判。

长期以来，买卖双方因违约经常发生矛盾，经常是买家违约按贷款利率履行，而卖家违约却按银行存款利率履行，形成了合同中不平等的霸王条款。今后双方违约一律按中国人民银行公布的贷款基准利率作为利息计算的标准，并且对支付期限做了约定，新版合同更加注重“平等”。

4 小区公共设施权属可约定

【亮点】买卖双方可对规划的车位、车库和会所等其他配套设施进行约定。

【解读】小区的架空层、车位、会所等小区公共服务配套设施的所有权属，到底归开发商还是业主，一直以来，由于法律法规规定不详，很多小区的业主和开发商就此发生纠纷。针对买受人最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，以及室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，新版合同示范文本引导买卖双方进行约定，明晰权利义务关系。

新版合同还要求买卖双方作出承诺，明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。同时，增加买受人信息保护条款。新版还规定，非经买受人书面同意，开发企业不得披露买受人信息或者将买受人信息挪作他用。该约定能有效遏制买受人个人隐私不受披露或者非法使用，最大限度保护购房者的合法权益。

核心提示

近日，自治区住建厅和自治区工商局联合下发通知，要求各市住建委（局）、房管局、工商局积极提倡和引导商品房交易当事人使用新版商品房买卖合同示范文本。记者查阅该文本发现，以此为范本的新版合同变动较大，将更加突出平等维护买卖双方的合法权利。

文本一分为二

形成预售、现售两个版本 用合同防范承诺“变质”

由于商品房预售存在许多不可预测的因素，且旧版示范文本未对预售和现售作区分，不能有效诠释两者之间的差异，造成以往购房者和开发商经常因为商品房预售时的承诺与最终交房时的标准不一致而产生纠纷。

为此，新版合同将一分为二，把商品房买卖明确分为预售和现售两个版本，形成两种合同文本，分别为《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。在预售合同中，新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。

先验房再办手续

细化业主权利 明确交付时配套设施标准

在以往的经验中，不少买房者在拿到钥匙后，才发现房子与平面图约定的不一样，或者发现存在“豆腐渣”工程，但此时房子已经完工交付，导致出现纠纷很难解决。对此，新版合同示范文本完善了商品房的交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节。

新版合同示范文本明确提出，商品房交付时应符合取得建设工程竣工验收备案证明和房屋测绘报告等条件；明确了交付时基础设备设施和公共服务及其他配套设施应达到的标准。新版还规定，要求开发商在交房前十日通知买受人，并且交房过程中买受人有权先查验房屋再办理交房手续。同时明确了出卖人的保修范围、保修责任和不应低于法律、法规等规定的最低保修期限，细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。

规划变更需告知

防范“一房多卖”等现象 明晰双方权利义务关系

针对目前市场上存在的“一房多卖”“司法查封”等现象，新版合同明确了出卖人要将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，规定非经买受人书面同意，开发企业不得披露买受人信息或者将买受人信息挪作他用。

针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题，新版合同示范文本均引导买卖双方进行了约定，明晰权利义务关系。

“货不对板”不用愁

引入高额惩罚性赔偿金 买受人可拒绝收房的范围变大了

新版合同示范文本明确了解除合同的条件、程序以及利息计算方式。引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，出卖人除退还买受人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。

此外，交房时遭遇“货不对板”的购房者也不用愁了。新版合同示范文本增加了开发企业交付商品房时基础设备设施和公共服务及其他配套设施不符合合同约定的，购房人可以拒绝收房，由此产生的逾期交付责任由开发企业承担。同时，若房屋查验过程中发现房屋存在除地基基础和主体结构外的其他质量问题，买受人可要求出卖人按规定限期修复，并承担修复费用，修复后再行交付。

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